Trong môi trường lãi suất cao, REITs Singapore đã công bố tổng cộng 14 đợt thoái vốn tài sản trong năm nay, trong khi chỉ có 10 vụ mua lại, nhưng tổng số lượng mua lại vượt quá số tiền thanh lý.

Vijay Natarajan, phó chủ tịch nghiên cứu vốn cổ phần tại Ngân hàng Công nghiệp Singapore, gần đây đã chỉ ra trong một báo cáo rằng các quỹ tín thác đầu tư bất động sản địa phương (REIT) đã bán hết 1,5 tỷ nhân dân tệ tài sản trong năm nay. Để so sánh, tổng số tiền mua lại là khoảng 1,6 tỷ nhân dân tệ.

Hầu hết tài sản được bán đều đến từ Singapore và Úc và được bán với giá cao hơn so với mức định giá mới nhất. Việc bán tài sản này chứng tỏ rằng các Quỹ Tín thác tiếp tục tối ưu hóa danh mục đầu tư tương ứng của họ để giảm đòn bẩy, củng cố bảng cân đối kế toán và tái sử dụng vốn để nâng cao tài sản hoặc các cơ hội mang lại lợi nhuận cao hơn khác. Vijay tin rằng chiến lược này là cách tiếp cận đúng đắn trong điều kiện thị trường hiện tại.

Giao dịch mua lại chủ yếu liên quan đến thị trường nước ngoài. Điều này là do trong bối cảnh tỷ lệ vốn hóa ngày càng tăng, giá trị tài sản ở nước ngoài đã giảm đáng kể trong vài năm qua và lợi suất đã tăng lên. Weijie dự đoán hoạt động mua lại sẽ chậm lại hơn nữa trong nửa cuối năm và tổng giá trị cho cả năm tài chính có thể thấp hơn mức 3,2 tỷ nhân dân tệ của năm ngoái. Hoạt động mua lại có thể phục hồi vào năm tới nếu ngân hàng trung ương thực hiện cắt giảm lãi suất nhiều hơn, điều này sẽ giúp các quỹ tín thác huy động vốn và theo đuổi các cơ hội mua lại tích cực.

Vijay dự đoán rằng cổ tức trên mỗi đơn vị (DPU) của REIT sẽ tiếp tục giảm trong năm tài chính 2024 và phục hồi trong năm tài chính 2025. Điều này là do môi trường lãi suất cao dai dẳng hơn dự kiến, áp lực chi phí lãi vay vẫn tiếp tục và mức cả năm tài chính dự kiến ​​sẽ cao hơn khoảng 20 đến 30 điểm cơ bản so với ước tính ban đầu. Do đó, Vijay đã hạ dự báo cổ tức trên mỗi đơn vị cho năm tài chính này khoảng 2% đến 5%, đồng thời dự đoán áp lực chi phí lãi vay sẽ lên đến đỉnh điểm vào cuối năm tài chính này và bắt đầu giảm dần trong năm tài chính 2025.

Ngoài ra, khi chu kỳ lãi suất sắp kết thúc, xu hướng giảm giá tài sản trên thị trường cũng được dự đoán sẽ gần đạt đến đỉnh điểm. Các nhà đầu tư có thể đang tận dụng khoản chiết khấu giao dịch khổng lồ so với giá trị sổ sách của quỹ tín thác để tìm kiếm cơ hội đầu tư giá rẻ.

Weijie tiếp tục coi REIT công nghiệp là một khoản đầu tư phòng thủ. Trong môi trường lãi suất cao hiện nay, các REIT này có thu nhập và giá trị tài sản ổn định. Ông lạc quan rằng các ngành hậu cần, trung tâm dữ liệu và công nghệ cao sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ những thay đổi trong động lực thị trường do sự thay đổi chuỗi cung ứng mang lại, cũng như nỗ lực lâu dài của chính phủ nhằm biến Singapore thành một quốc gia thông minh.

Về REIT văn phòng, Vijay kỳ vọng tăng trưởng kinh tế sẽ tăng trong nửa cuối năm nay và do đó vẫn lạc quan về triển vọng dài hạn về nhu cầu không gian văn phòng ở Singapore. Ông chỉ ra rằng đơn giá của REIT văn phòng thấp hơn khoảng 30% so với giá trị sổ sách và mức định giá vẫn hấp dẫn.

Vijay kỳ vọng doanh thu trên mỗi phòng (RevPAR) của cơ sở lưu trú REIT sẽ đạt mức tăng trưởng ở mức trung bình một con số trong năm nay do tỷ lệ lấp đầy tổng thể được cải thiện. Tuy nhiên, đơn giá vẫn chưa phản ánh triển vọng tích cực này và vẫn thấp hơn đáng kể so với giá trị sổ sách, mang đến cho nhà đầu tư cơ hội chiến thuật tốt để tái gia nhập thị trường.

调查表明，近一半（47%）的新加坡员工在过去一年中的工作量显著增加，同时大约三分之二（68%）的员工说工作节奏加快，均略高于全球平均水平。

辉立证券首席股票经纪谭莹莹接受《联合早报》访问时指出，进入下半年，基金经理重新部署投资组合，加上欧美政权有变数，以致一些基金经理将资金转投亚洲市场。

大多数脱售的资产来自新加坡和澳大利亚，并以高于最新估值的溢价出售。这些资产脱售表明信托继续优化各自投资组合，以降低杠杆率，增强资产负债表，并将资本回收用于资产提升或其他收益更高的机会。维杰认为，这种策略在当前市场条件下是正确的做法。

标普全球新加坡采购经理指数的问卷调查对象是来自制造业、建筑业、批发、零售，以及服务业五大领域的约400家私人公司的采购经理。采购经理指数若高于50，意味经济活动处于扩张状态，低于50则萎缩。

根据淡马锡（Temasek ）年报，截至去年3月底，新加坡的投资仍然最大，占组合的28％。中国投资在组合中占22%，美洲投资占21%，分别为第二和第三大投资地。2019年3月底，中国投资占26%，美洲只占16%。这凸显淡马锡过去数年加大在美洲，尤其是北美发达市场的投资。

78%的新加坡消费者认为，如果银行的诈骗防范措施不到位，他们会转换银行，这也高于全球平均水平的75%。

Thách thức chính đối với REIT bán lẻ vẫn là chi phí vận hành của người thuê tăng lên trong môi trường lạm phát cao, dẫn đến tỷ lệ luân chuyển của người thuê cao hơn.

Các khoản đầu tư ưa thích của Vijay là CapitaLand Ascendas REIT, Keppel REIT, AIMS APAC REIT và City Development Hotel Services Trust ( CDL Hospitality Trusts).